小戶型被搶空：新增僅成交近1/5

克而瑞數據顯示，9月中山住宅成交1178套，環比升21.44%；但全市新增供應只有468套。其中90㎡以下供應29套、成交167套；90-120㎡供應141套、成交628套。

細單位賣得快過補貨，供需缺口擴大。政策再加碼：9月29日財政部、央行、金融監管總局發《關於實施居民購房貸款貼息政策的通知》

10月1日起，建築面積120平以下、總價150萬元以內新發商業性首套房贷，給予年化1個百分點貼息，最長5年。中山中原戰略中心數據：10月5日至11日網簽234套，環比升17.59%；最新一周網簽309套，連續兩周上升。剛需政策紅利正釋放細單位需求。

城區盤點：90㎡以下正在消失

東區：有盤剩貨尾，有盤170+㎡起

東區新盤貨量向來多，但細單位選擇反而少。中山寶龍城只剩一期最後幾套約89㎡；利和文華里80多㎡特價房剩幾套，其餘跳到約184㎡，再上約265㎡，中間斷檔；華鴻禧悅軒最小約99㎡

華鴻瓏悅軒約112㎡、英聯·囍匯約173㎡起、凱柏公園城邦約105㎡起。奕翠園74㎡兩房唔好賣；天豐御品多特殊樓層兼毛坯。東區較多選擇係保利天珺，89㎡仍有幾個梯腿。

石岐：選擇稀少，多盤100+㎡起

金鷹半山花園已退出細單位市場，只剩4套約486㎡複式近清盤；駿瓏盛景最小約110㎡、天明東華閣約121㎡、香濱水岸約103㎡；岐關悅來起步約106㎡，現主推約148-166㎡。石岐要找細單位，主要係展睿江樾灣約90㎡及美林春天一批約82-92㎡貨尾。

西區：集體清貨，可選唔多

駿瓏匯景灣約90㎡、華潤仁恒公園四季二期約93㎡、美林假日剩幾套約89㎡、華立富華薈剩十幾套80多㎡兩房。幸福匯四期最小103㎡起，最近一口總價1488888元特價，折合單價約1.43萬/㎡起，唔平。

另外，早前重新開賣的映月台與博達外灘亦值得一提：映月台推售建築面積約105至140㎡戶型；博達外灘此前推出一口價7999元/㎡特價單位，全屬建築面積約155㎡。

南區：即將缺貨，上車門檻唔低

遠洋天著二期主推約177㎡、海粵洱境最小約106㎡、香山雅築約339㎡起；懿臻山有約89㎡，但位於靠路邊1棟，位置一般，價約130萬，唔算划算。結論清楚：主城區唔係冇樓，而係缺剛需夠得著嘅盤。

發展商集體捲改善，新盤棄剛需

存量減少，新增能否補上？近期主城新盤幾乎集體湧入改善賽道。石岐懿玥府首推最小約115㎡3+1房，

後續大概率冇更細，仲有約162㎡；

南區凱柏·凱悅府首推約145-176㎡；

菊城·雲璟台約139㎡起；

五畝若隱軒約124-168㎡；

第一批四代宅有約119㎡，但4個近期新盤只有1個真正落喺貼息要求120㎡以下，更細完全唔使想。一邊存量告急，一邊供應斷檔，主城區剛需上車位真係唔多。

總結與建議

中山主城區90㎡以下單位面對「成交快、補貨慢、新盤唔供應」三重壓力，加上貼息精準刺激剛需，短期缺口只會擴大。買家若目標主城細單位，與其等新盤，不如盡快核實各區貨尾：東區保利天珺、石岐展睿江樾灣及美林春天、西區駿瓏匯景灣與華潤仁恒公園四季二期、南區懿臻山，實地睇樓層、朝向及議價空間。發展商方面，誰先補90㎡以下供應，誰就食正政策紅利。一句講晒：上車要趁早，且買且珍惜。