2026 年 3 月 19 日，长实集团年度业绩发布会，李泽钜一句说话震撼成个地产圈：「地产系集团本业，只要回报合理，我哋一定参与投地。」同期财报显示，长实手持超 400 亿港元现金，净负债率仅得 2.3%，现金流劲到爆。

這一幕，令好多人即刻回想起十年前——2013 至 2016 年，內地樓市仍在高歌猛進、人人炒樓的時候，李嘉誠啟動了一次「史詩式撤退」：廣州西城都薈、上海東方滙經中心、北京盈科中心等核心地標逐一賣出；2017 年再以 402 億港元賣走香港中環中心。短短幾年，李氏家族累計套現超過 1700 億港元，完美避過之後長達數年的行業寒冬，真係「走得最合時」。

點解這位「老船長」而家又返嚟？答案就藏在資金來源之中。2026 年 2 月，李嘉誠旗下三間公司聯合出售英國電網 UK Power Networks 全部股權，套現逾 1100 億港元。高位沽出歐洲資產、低位掃入內地核心物業——這一出一入，簡直是跨市場套利的教科書級操作。

更值得玩味的是，銷聲匿跡多年的潘石屹，近期亦悄悄發聲，IP 顯示位於北京。兩位穿越完整周期的地產大佬同時釋出信號，是巧合，還是某種共識正在形成？與此同時，高盛、滙豐等全球頂級機構，幾乎在同一時間窗口發布內地樓市的量化分析，聰明錢正齊齊轉向。

01｜三個信號，全部指向同一個方向

號一：成交量急升，樓價仍在尋底

3 月份，內地 20 個重點城市二手住宅成交面積 1797 萬平方米，按月激增 117%、按年上升 28.6%；一手住宅成交 1133 萬平方米，按月上升 89%。上海單月二手住宅成交超過 3.1 萬套，創近 5 年新高，成交已率先起動。

但樓價仍處於「坑底」：北上廣深較 2021 年高位下跌 38% 至 44%，深圳跌幅最大，達 44.3%，樓價回到 2016 年水平。「量先於價」這個修復規律，在當年日本泡沫爆破、美國次貸危機之後都出現過——成交量先反彈，樓價隨後逐步回穩。

信號二：政策與資金雙雙發力

政策面屬歷史罕見的寬鬆格局：首套首付最低 15%，房貸利率跌入「2 字頭」，過百城取消限購限貸，白名單機制落地後項目授信接近萬億。兩會明確提出「着力穩定房地產市場」，《求是》更指出「政策一次性給足，告別添油戰術」，力度前所未有。

資金面更值得留意：30 個重點城市住宅租金回報率中位數達 2.06%，超過 55% 的屋苑回報率在 2% 以上。咩概念？銀行一年定期利率大約只有 1.5%，收租回報已經高過利息。當租金回報率跑贏存款利率，物業的金融屬性正悄悄轉變——由「博升幅」轉為「穩保值」。

外資亦未有懈怠：首季大宗交易按年激增 82%，施羅德設立 30 億人民幣的長三角專項基金、加拿大養老基金以 12.9 億收購 4 座商場、險資同步入場。這些「聰明錢」齊齊掃貨，本身就是市場見底的重要信號。

信號三：新樓供應斷層，供求重新平衡 

2025 年內地房地產開發投資，較 2021 年高位腰斬，跌幅達 50%，比美國次貸危機期間（27%）更為劇烈；新開工面積更大跌 74%，直接回到 2004 年水平。供應端極度「休克」，強行推動供求關係回歸平衡。華泰證券最新研究報告指出，今年全國樓價的「二階導」有望轉正，建議逐步布局地產股。

02｜對香港人嚟講，意味着咩？

三個大趨勢，已經冇得逆轉：

普漲時代徹底結束，市場極端分化：一線與強二線核心區域率先回穩，人口持續流失的城市仍要面對漫長調整；

物業回歸居住與保值本質：由「炒家市場」變成「用家市場」，不再是人人都能買樓賺錢；

行業格局大洗牌：由「高槓桿、高周轉」轉向「低負債、合理回報」，穩健才是王道。

李超人有一句名言：「唔賺最後一個銅板」。2013 年他撤退時，多少人笑他「看淡中國」；2026 年他回來，又多少人高呼「大佬抄底」。但他從來不是做短期預測，而是睇周期、搵價值，做長線布局。

市場最困難的時候正在過去，但全民炒樓、人人暴賺的年代，亦永遠不會回來。這是一個分化時代、理性時代。看得懂周期的少數人，永遠是在大多數人仍在觀望的時候，就已經開始行動。