2026-04-22
1. 先計清真實預算，唔好被「低首付」呃咗
詳細步驟：
計家庭淨月收入：稅後人工 + 穩定副業，剔除獎金、分紅呢類唔確定嘅收入。
定月供紅線：月供 ≤ 家庭月收入嘅30%，超過咗會嚴重影響生活質素。
計首付上限：首付 = 總樓價 × 比例（首套通常20%-30%），千祈唔好掏空所有積蓄。
預留「隱形費用」：
契稅：1%-3%
維修基金：幾十到上百蚊人民幣/㎡
物業費、辦證費、中介費
留低6-12個月家庭開支做應急錢，以備不時之需，防止供唔起樓。
2. 地段 > 戶型，按「通勤圈」揀樓
詳細步驟：
畫30分鐘通勤圈：以工作地為中心，地鐵或自駕30分鐘內優先考慮。
查硬核配套（按重要性排序）：
地鐵／主幹道
醫院、街市、超市
學校（要確認是否屬校網範圍，唔係「近」就一定入到）
查板塊規劃：
睇政府官網規劃，唔好信銷售口頭講嘅「未來利好」
避開化工區、垃圾站、高壓線、主幹道第一排
優先揀成熟板塊，少碰遠郊「畫大餅」樓盤（吹到天下無敵，實際上非常遙遠）。
3. 產權必查，唔好買有問題嘅樓
詳細步驟：
新樓：要求發展商出示「五證」：
《國有土地使用證》
《建設用地規劃許可證》
《建設工程規劃許可證》
《建設工程施工許可證》
《商品房預售許可證》——缺一樣都唔好買。
二手樓：
叫業主出示不動產權證
去不動產中心查：是否有抵押、查封、共有產權糾紛
堅決避開：小產權、無證安置房、唔熟悉嘅法拍樓（唔識就唔好亂碰）。
4. 揀戶型：按呢5步揀，住得舒服又保值
詳細步驟：
睇朝向：優先南北通透 > 朝南 > 東西通透，純北向要小心考慮。
睇面寬進深：面寬越大、進深越短，採光同通風越好。
一定要明廚明衛：廚房同洗手間都要有窗，唔好要黑廁。
睇動線：入門口唔好直對主人房或洗手間；客廳、房、廚房互不干擾。
計浪費面積：避開過長走廊、古怪角位、奇怪嘅主力牆。
5. 揀樓層：直接排除呢啲「雷區」
詳細步驟：
直接排除：
頂樓：漏水、暴曬、冬天凍夏天熱
一樓：潮濕、噪音大、私隱差、多蚊蟲（無花園就唔好考慮）
腰線層：擋採光、易積塵積水
設備層或上下層：有噪音、有震動
優選：總樓層嘅1/3到2/3之間，採光、噪音、價格最平衡。
6. 睇樓唔好淨係睇一次：雨天＋夜晚＋朝早各去一次
詳細步驟：
雨天去：睇外牆、窗台、露台、頂樓有無漏水；睇屋苑路面有無積水、排水好唔好。
夜晚去：睇屋苑著燈率（判斷入住率）；聽噪音：廣場舞、車聲、地盤聲；睇保安、路燈、閉路電視。
朝早或下晝去：實測採光時間，會唔會被前面樓宇擋住。
7. 貸款咁樣辦，最慳利息
詳細步驟：
可以用公積金就千祈唔好用純商業貸款，利率差好遠。
貸款前自查徵信：唔好頻繁查徵信；保持良好還款記錄，唔好亂借網貸。
揀利率：優先LPR浮動（長期更抵），少揀固定利率。
還款方式：
收入穩定、想慳利息：等額本金
想前期還款壓力細啲：等額本息
提前問清楚：是否有罰息、能否縮短還款年期、能否提前還款。
8. 物業好唔好，直接決定居住質素
詳細步驟：
問清楚價錢：物業費幾多、車位租或買嘅價錢、泊車費。
查口碑：搜屋苑名加「物業」，睇投訴多唔多；入業主群或搵屋苑業主直接問。
實地睇：樓梯間乾唔乾淨？升降機保養如何？綠化、垃圾處理、保安巡邏情況。
9. 所有承諾，一定要寫入合同
詳細步驟：
銷售講過嘅嘢：校網、送面積、交樓標準、配套、車位，全部錄音加影相。
簽合同重點核對：樓面面積、單價、總價；交樓日期、逾期賠償標準；裝修標準（品牌、型號）；公用面積、實用率。
要求將口頭承諾寫入補充協議，唔寫就當無。
千祈唔好簽空白合同，亦唔好簽模糊條款。
10. 講價技巧：唔好衝動，慳得幾萬就幾萬
詳細步驟：
先摸底：查同屋苑、同戶型近3個月成交價；睇單位放盤幾耐，放得越耐越有得傾。
搵講價理由：樓層、採光、噪音、戶型小瑕疵；尾盤、清貨、淡季。
講條件：要求送物業費、送車位券、送家電；爭取更長嘅首付期、更靈活嘅付款方式。
表現出「買唔買都得」嘅態度，銷售越心急，你就越有主動權。
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